Sentencia histórica. Así puede considerarse la decisión que hizo pública ayer el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre las medidas que regulan en España el procedimiento de desahucios por impago de la hipoteca.
Éste proceso se abrió después de que el ciudadano marroquí Mohammed Aziz, que había sido desahuciado por Catalunya Caixa por el impago de su hipoteca, acusara a la entidad de cobrar unos intereses de demora anuales abusivos del 18,75%.
El titular del Juzgado de lo Mercantil número 3 de Barcelona, donde Aziz solicitó que se anulara la cláusula que consideraba abusiva y se declarara nula la ejecución de su vivienda, decidió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia de la Unión Europea si la normativa española es contraria a la Directiva sobre defensa de los derechos de los consumidores.
Y el fallo ha dado la razón a Mohammed Aziz en más aspectos de los que él mismo alegó, ya que además de poner en entredicho los elevados intereses de demora, también cuestiona que la entidad bancaria puedaexigir el "vencimiento anticipado en contratos de larga duración", es decir, que pueda ejecutar una hipoteca a 33 añós por unos impagos puntuales; y concede al juez la potestad para suspender el proceso de ejecución.
Estos tres puntos se encuentran recogidos entre los 17 tipos de cláusulas que Europa considera ilegales.
En concreto, el primero (intereses de demora abusivos) hace referencia a todas aquellas «cláusulas que tengan por objeto o por efecto imponer al consumidor que no cumpla sus obligaciones una indemnización desproporcionadamente alta»; mientras eu el segundo se acoge a las «cláusulas que tengan por objeto o por efecto suprimir u obstaculizar el ejercicio de acciones judiciales o de recursos por parte del consumidor.
Pero, lejos de ver estos puntos negros como un fallo exclusivo de los créditos hipotecarios, los consumidores deben saber que este tipo de clausulas salpican todo tipo de contratos y, por tanto, conocer cuáles son consideradas por Bruselas como abusivas puede ayudar a evitar injusticias (al final del texto aparecen detalladas todas conforme vienen redactadas en el Anexo a la Directiva).
La propia Unión Europea reconoce que los abusos más frencuentes son:
- excluir o limitar los derechos legales del consumidor con respecto al profesional en caso de incumplimiento
- imponer al consumidor que no cumpla sus obligaciones una indemnización desproporcionadamente alta
- incluir la adhesión del consumidor a cláusulas de las cuales no ha tenido la oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato
- supresión u obstaculización del ejercicio de acciones judiciales o de recursos.
En el caso concreto de los contratos hipotecarios, y a la luz del fallo del Tribunal Europeo, conviene revisar las cláusulas relativas al vencimiento anticipado en contratos de larga duración, a la fijación de intereses de demora excesivos y a la determinación unilateral por parte del prestamista de la liquidación de la totalidad de la deuda, ya que estos tres puntos son los que puso en entredicho el titular del Juzgado de lo Mercantil número 3 de Barcelona.
Aquí tienes la lista completa de las cláusulas que Bruselas considera abusivas:
a) excluir o limitar la responsabilidad legal del profesional en caso de muerte o daños físicos del consumidor debidos a una acción u omisión del mencionado profesional.
b) excluir o limitar de forma inadecuada los derechos legales del consumidor con respecto al profesional o a otra parte en caso de incumplimiento total o parcial, o de cumplimiento defectuoso de una cualquiera de las obligaciones contractuales por el profesional, incluida la posibilidad de compensar sus deudas respecto del profesional
una indemnización por una cantidad equivalente cuando sea éste el que renuncie.
e) imponer al consumidor que no cumpla sus obligaciones una indemnización desproporcionadamente alta.
f) autorizar al profesional a rescindir el contrato discrecionalmente, si al consumidor no se le reconoce la misma facultad, o permitir que el profesional se quede con las cantidades abonadas en concepto de prestaciones aún no efectuadas si es el propio profesional quien rescinde el contrato.
g) autorizar al profesional a poner fin a un contrato de duración indefinida, sin notificación previa con antelación razonable, salvo por motivos graves.
h) prorrogar automáticamente un contrato de duración determinada si el consumidor no se manifiesta en contra, cuando se ha fijado una fecha límite demasiado lejana para que el consumidor exprese su voluntad de no prorrogarlo.
i) hacer constar de forma irrefragable la adhesión del consumidor a cláusulas de las cuales no ha tenido la oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato.
j) autorizar al profesional a modificar unilateralmente sin motivos válidos especificados en el contrato los términos del mismo.
k) autorizar al profesional a modificar unilateralmente sin motivos válidos cualesquiera características del producto que ha de suministrar o del servicio por prestar.
l) estipular que el precio de las mercancías se determine en el momento de su entrega, u otorgar al vendedor de mercancías o al proveedor de
servicios el derecho. a aumentar los precios, sin que en ambos casos el consumidor tenga el correspondiente derecho a rescindir el contrato si el precio final resultare muy superior al precio convenido al celebrar el contrato.
m) conceder al profesional el derecho a determinar si la cosa entregada o el servicio prestado se ajusta a lo estipulado en el contrato, o conferirle el derecho exclusivo a interpretar una cualquiera de las cláusulas del contrato.
n) restringir la obligación del profesional de respetar los compromisos asumidos por sus mandatarios o supeditar sus compromisos al cumplimiento de formalidades particulares.
o) obligar al consumidor a cumplir con todas sus obligaciones aun cuando el profesional no hubiera cumplido con las suyas.
p) prever la posibilidad de cesión del contrato por parte del profesional, si puede engendrar merma de las garantías para el consumidor sin el consentimiento de éste.
q) suprimir u obstaculizar el ejercicio de acciones judiciales o de recursos por parte del consumidor, en particular obligándole a dirigirse exclusivamente a una jurisdicción de arbitraje no cubierta por las disposiciones jurídicas, limitándole indebidamente los medios de prueba a su disposición o imponiéndole una carga de la prueba que, conforme a la legislación aplicable, debería corresponder a otra parte contratante.
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